Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ 5

1.1. ЗАРОЖДЕНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ 5

1.2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ В РОССИИ 11

2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ИНСТРУМЕНТЫ И МИРОВОЙ ОПТЫТ. 17

2.1. ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, СХЕМЫ РАСЧЕТОВ ПЛАТЕЖЕЙ ПО КРЕДИТАМ 17

2.2. РИСКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 24

2.3. ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК 32

2.4. МИРОВОЙ ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 36

2.4.1. АМЕРИКАНСКАЯ МОДЕЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 37

2.4.2. НЕМЕЦКАЯ МОДЕЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 42

З. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ. 48

3.1. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

КОММЕРЧЕСКИМИ БАНКАМИ. 48

3.2. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 52

3.3. МОДЕЛИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ БАНКАМИ РЕСУРСОВ ДЛЯ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 62

3.4. РОЛЬ АГЕНТСТВА ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ 65

3.5. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ 75

3.6. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ. 82

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 87

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 90

ВВЕДЕНИЕ

В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождает-ся и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большин-ства россиян.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в на-циональной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипо-течного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной сто-роны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка госу-дарством развития ипотечного кредитования является одной из основных пред-посылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотеч-ное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, обще-ственные процессы, происходящие в обществе.

В данной дипломной работе мной будет рассмотрена необходимость и возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта. В ра-боте освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как це-лостной системы. Рассмотрены схемы расчетов при предоставлении кредитов и проведен анализ возможных рисков. Рассмотрен первичный и вторичный ры-нок ипотечного кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое обеспечение, а также уделено внимание состоянию ипотеки в Санкт-Петербурге.

1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ

1.1. Зарождение института ипотеки

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), со-гласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движи-мую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знамени-тые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу заве-щания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае не-возможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собствен-ности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспе-чением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоя-нии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработа-но особое законодательство для ипотечных банков.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 рос-товщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Госу-дарство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.).

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно не-большого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к бо-лее прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояс-нить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" за-ключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавлива-лись права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет переда-вался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после ис-правного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фиду-ция" также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно про-грессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал пе-редачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во вла-дение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось услов-ное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, толь-ко при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет за-лога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за не-движимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регла-ментировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипо-теки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического инсти-тута ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая пра-вовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собст-венниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендато-ры не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы за-лога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на за-лог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые за-емщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполне-нии должником обязательства возникало право кредитора истребовать закла-дываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из выру-ченной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглаше-ния были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором,