Определение сметной стоимости строительства объекта производственного назначения

дома комбинированные (каркасно-монолитные) с ограждающими конструкциями из кирпича;

• монолитные дома комбинированные (каркасно-монолитные) с ограждающи¬ми конструкциями из газобетонных блоков с облицовкой лицевым кирпичом и т. д.

Комплексные индексы к элементам прямых затрат по видам строительства, зданиям и сооружениям могут применяться для расчетов между заказчиками и гене¬ральными подрядчиками. Заказчик расплачивается с генподрядчиком по комдлекс-ному,индексу (с начислением комплексных накладных, плановых,„временных, зим¬них), а генподрядчик расплачивается с субподрядчиками по индексам на виды ра¬бот (с начислением накладных, прибыли, временных, зимних также по видам работ). "Подобная система весьма удобна, так как сокращает сроки подготовки сметной и исполнительной документации и снимает с заказчика необходимость детализован¬ных согласований по каждому виду работ. Естественно, что комплексные индексы имеют более высокую степень погрешности в сравнении с индексами по видам ра¬бот, но на достаточно крупных объектах эта погрешность нивелируется за счет ра¬бот с более высокими и более низкими индексами.

Существенным недостатком общих индексов является высокая степень погреш¬ности. Индексы разрабатываются на основе определенных долей (в процентном или стоимостном выражении), приходящихся на все элементы базисной сметной сто¬имости — оплата труда, машины, материалы, накладные, прибыль. Указанные доли принимаются из типовых смет, а на конкретном объекте строительства соотноше¬ние этих долей может существенно отличаться. Конечно, если в основу расчета брать индивидуальные индексы, определяемые по конкретному объекту, то погрешность может быть минимализирована, но в основном общие индексы разрабатываются в качестве территориальных специальными службами или организациями на местах.

Индексы пересчета стоимости оборудования

Указанные индексы применяются не так часто, потому что стоимость обору¬дования, как правило, принимается в текущем уровне цен и ввиду специфики и мно¬гообразия оборудования расчет индексов по данной статье вызывает затруднения. Кроме того, для формирования индексов, дифференцированных по различным ви¬дам оборудования, необходимы довольно полные Каталоги сметных цен на обору¬дование в базовом 2000 года уровне цен.

Прогнозные индексы-дефляторы общей стоимости строительно-монтажных работ.

О данном виде индексов стоит поговорить особо. Мы рассматриваем основное назначение этих специальных индексов — служить важнейшим инструментом для определения твердых (фиксированных) договорных цен в строительстве. Потребность в определении таких цен возникает у всех участников инвестиционно-строительного процесса: заказчики (инвесторы) хотят иметь представление о конечном объеме инве¬стиций, необходимых для реализации проекта, с учетом времени и удорожания стоимости строительства. Подрядчикам также необходимо рассчитывать твердую цену на весь срок строительства в условиях, когда распределение строительных заказов все больше и больше происходит путем проведения конкурсов (торгов).

Применение прогнозных индексов-дефляторов сопряжено с определенными рисками, как для подрядчика, так и для заказчика. Конечная стоимость реализации проекта «по факту» может оказаться выше, чем стоимость, определенная по индек¬сам-дефляторам, и наоборот. В первом случае все издержки удорожания лягут на подрядчика, а во втором экономия останется в его распоряжении. Гражданский кодекс РФ определяет:

Статья 710. Экономия подрядчика

В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ.

В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.

Статья 744. Внесение изменений в техническую документацию

Подрядчик вправе требовать в соответствии со статьей 450 настоящего Кодекса пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ

превысила смету не менее чем на десять процентов».

Положение о 10-процентом превышении сметы желательно включать в дого¬вора с твердой (фиксированной) ценой.

При разработке и применении прогнозных индексов-дефляторов учитывают¬ся планируемые сроки начала и окончания строительства (в пределах норм продол¬жительности) и нормы производственно-финансового задела в строительстве по месяцам (% сметной стоимости).

Прогнозные индексы-дефляторы, как правило, разрабатываются к общей смет¬ной стоимости, определенной в текущем уровне цен на момент заключения догово¬ра (контракта).

Для расчета твердой (фиксированной) договорной цены необходимо:

1. определить начальную сметную стоимость работ и в текущем уровне цен, в том числе с использованием индексов по элементам затрат или комплексным, о которых говорилось выше;

2. увеличить полученную стоимость СМР в текущем уровне цен на прогнозный индекс-дефлятор по соответствующему сроку производства работ;

3. произвести начисление соответствующих лимитированных и прочих затрат (не учтенных ранее при определении СМР) и предусмотреть резерв средств на непредвиденные работы и затраты:

2% — на объектах жилищно-гражданского и социального назначения;

3% — на объектах производственного назначения.

Для расчетов между заказчиком и подрядчиком (в Актах ф. № 2) использовать резерв в размерах:

1% — для жилых и общественных зданий;

1;5% — для прочих объектов и сооружений.

Учесть налог на добавленную стоимость (НДС).

При осуществлении промежуточных (ежемесячных) расчетов за выполненные работы с общей твердой (фиксированной) ценой можно исходить из процента вы¬полнения общего объема работ или составлять процентовки по текущим индек¬сам изменения сметной стоимости, при этом заказчик производит оплату работ в пределах 95% выполненного объема работ. При сдаче объекта и окончательном расчете в пределах твердой (фиксированной) цены выплачиваются ранее удержан¬ные суммы на промежуточных расчетах.

Территориальные поправочные коэффициенты

Указанные индексы служат не столько для пересчета сметной стоимости из базисного в текущий уровень цен, сколько для приведения сметной стоимости (или ее отдельных элементов) в одном и том же уровне цен (базисном или текущем) к местным условиям.

Условно территориальные коэффициенты можно разделить на две группы:

Первая — территориальные коэффициенты приведения федерального уровня цен по базовому району (Московская область) к условиям конкретного региона. Такие коэффициенты необходимы, например, при использовании Федеральных еди¬ничных расценок (ФЕР-2001), сборников сметных цен на материалы, расценок на эксплуатацию машин. Коэффициенты необходимы и разработчикам Территориаль¬ных единичных расценок (ТЕР-2001), местных каталогов (сборников) цен на мате¬риалы, машины и т. д.

Территориальные коэффициенты позволяют быстро оценить, во сколько обой¬дется реализация инвестиционно-строительного проекта в различных регионах, а также использовать Федеральные сборники на местах.

Вторая — эта группа коэффициентов имеет почти то же назначение, что и пер¬вая, но только в рамках отдельного региона (республики, края, округа, области). Например, Территориальные единичные расценки (ТЕР-2001) разработаны для ус¬ловий города, районного центра и т. д. При производстве работ в районах или обла¬стях применяются поправочные коэффициенты к базовому району (городу, районно¬му центру), которые учитывают затраты по доставке материалов, перебазировке тех¬ники и т. п.

Территориальные коэффициенты могут разрабатываться к полной сметной стоимости, к отдельным элементам затрат, по видам строительства, зданиям и со¬оружениям, комплексам и видам работ.

II. СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ СМЕТНО-НОРМАТИВНОЙ БАЗЫ 2001 ГОДА

Сметно-нормативная база ценообразования в строительстве 2001 года вклю¬чает элементные сметные нормы и единичные расценки (в сметных ценах на 01.01.2000г.) на:

 строительные и специальные строительные работы;

 ремонтно-строительные работы;

 монтажные работы (литера «М»);

 пусконаладочные работы (литера «П»).

Основу сметно-нормативной базы составляют элементные сметные нормы в натуральных измерителях, а расценки являются производными от норм. Нормы и расценки делятся также по уровню применения на:

 государственные (федеральные) — государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЕР);

 территориальные (региональные, местные) (ТЭСН и ТЕР);

 отраслевые (ведомственные);

 производственные (фирменные).

К федеральным сметным нормативам относятся сметные нормативы, входя¬щие в состав действующих строительных норм и правил Российской Федерации и вводимые в действие государственными органами по делам строительства и жи¬лищно-коммунального хозяйства (Госстроем России).

Они применяются при определении сметной стоимости, осуществляемом в раз¬личных отраслях народного хозяйства России.

К ведомственным (отраслевым) сметным нормативам относятся сметные норма¬тивы, вводимые в действие министерствами и другими органами федерального управ¬ления России, а также крупными корпорациями, для строительства, осуществляемого в пределах