вес., % Износ, % Средн.-взвеш.,%
Фундаменты 6 25 1,50
Стены и перегородки 22 25 5,50
Перекрытия 14 15 2,10
Крыши 5 25 1,25
Полы 3 10 0,30
Проемы 9 20 1,80
Отделочные работы 4 15 0,60
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 28 25 7,00
Прочие работы 9 15 1,35
Всего 21,4
Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:
ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.
4.2. Оценка по сравнительному подходу
Подход сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:
Сон = Рк D, где
Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);
D – сумма поправочных корректировок.
Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:
a. собственное досье оценщика;
b. internet, электронная база данных;
c. досье брокеров по недвижимости;
d. страховые компании и т.д.
2. Проверка информации о сделках
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.
В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому:
местополож. коммун. устройства благоустр. внешнее состояние здания площадь внутр. отделка инж. оборудование этаж цена
объект №1 ВАО, ул. Большая косинская, д. 16 телефон парковка удовлетв 1 152 улучшен. все основные виды 1 900 000
объект №2 ВАО, ул. Новокосинская телефон парковка отсутствует удовлетв 140 простая все основные виды 1 60 000
объект №3 ВАО, ул. Новокосинская телефон парковка новое 610 еврорем. все основные виды 1 732 000
объект №4 ЮВАО, ул. Рязанский просп. телефон парковка отсутствует удовлетв 438 улучшен. все основные виды 1 394 200
объект №5 ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп. телефон парковка отсутствует удовлетв 270 улучшен. все основные виды 1 283 500
Характеристика оцениваемого объекта:
местополож. коммун. устройства благоустр. внешнее состояние здания площадь внутр. отделка инж. оборудование этаж
ВАО, ул. Большая Косинская,
д. 13 телефон парковка, охрана отсутствуют хорошее 127 евроремонт. все основные виды 1
Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах:
местополож. К1 коммун. устройства К2 благоустр. внешнее К3 состояние здания К4 площадь К5 внутр. отделка К6 инж. оборудование К7 этаж К8
объект №1 ВАО, ул. Большая косинская, д. 16 0 телефон 0 парковка -5 удовлетв +10 1 152 +5 улучшен. +10 все основные виды 0 1 0
объект №2 ВАО, ул. Новокосинская +5 телефон 0 парковка отсутствует 0 удовлетв +10 140 0 простая +15 все основные виды 0 1 0
объект №3 ВАО, ул. Новокосинская +5 телефон 0 парковка -5 новое 0 610 +5 еврорем. 0 все основные виды 0 1 0
объект №4 ЮВАО, ул. Рязанский просп. -15 телефон 0 парковка отсутствует 0 удовлетв +10 438 +5 улучшен. +10 все основные виды 0 1 0
объект №5 ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп. -15 телефон 0 парковка отсутствует 0 удовлетв +10 270 0 улучшен. +10 все основные виды 0 1 0
Валовые корректировки для каждого объекта составляют:
объект№1 объект№2 объект№3 объект№4 объект№5
Валовые корректировки 30 30 15 35 35
На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:
, где
Vi, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;
n – количество объектов аналогов.
объект№1 объект№2 объект№3 объект№4 объект№5
Веса 0,20 0,20 0,22 0,19 0,19
Окончательно получаем:
Цена за объект Цена
за 1 кв.м. Чистая
корр. Итого
за 1 кв.м. Вес Ст-ть
1 кв.м. объекта оценки
объект №1 900 000 780 +20 936 0,20 975
объект №2 60 000 430 +30 559 0,20
объект №3 732 000 1200 +5 1 260 0,22
объект №4 394 200 900 +10 990 0,19
объект №5 283 500 1050 +5 1 103 0,19
Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 28,5 руб.):
975*127*28,5 = 3 529 000 руб.
4.3. Оценка по доходному подходу
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:
• метод валовой ренты;
• метод прямой капитализации;
• метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).
В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R.
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:
Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь о нем четкие представления.
ЧОД (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.
Последовательность расчета ЧОД (NOI) следующая:
1. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.
2. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.
К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:
• налоги на имущество;
• арендная плата за использование земельного участка;
• страховые взносы и т.д.
К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.
Ниже приведен неполный перечень операционных расходов:
• коммунальные услуги;
• зарплата персонала;
• содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.
Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:
R = , где
- процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам ;
- премия за риск вложения в доходную недвижимость;
- премия за низкую ликвидность объекта;
- премия за некачественный менеджмент.
- норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.
Расчет стоимости объекта недвижимости по доходному подходу
Определим ставку арендной платы за объект недвижимости, на основании сравнительного анализа информации полученной на таких сайтах, как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru, www.ren-tek.ru и т.д.:
местополож. коммун. устройства благоустр. внешнее состояние здания площадь внутр. отделка инж. оборудование этаж цена
объект №1 ВАО, ул. Большая Косинская телефон парковка, охрана отсутствуют удовлетв. 500 улучшен. все основные виды 1 300
объект №2 ВАО, Носовихинское шоссе телефон парковка, охрана отсутствуют удовлетв 150 улучшен все основные виды 1 370
объект №3 ВАО, ул. Привольная телефон парковка, охрана отсутствуют удовлетв 328 улучшен. все основные виды 1 290
объект №4 ВАО, ул. Привольная телефон парковка, охрана отсутствуют удовлетв 61 улучшен. все основные виды 1 320
объект №5 ЮВАО, ул. Рязанский
пр-кт телефон парковка, охрана отсутствуют удовлетв 84 еврорем. все основные виды 1 530
Характеристика оцениваемого объекта:
местополож. коммун. устройства благоустр. внешнее состояние здания площадь внутр. отделка инж. оборудование этаж
ВАО, ул. Большая Косинская,
д. 13 телефон парковка, охрана отсутствуют хорошее 127 евроремонт.