←предыдущая следующая→
1 2 3 4 5
заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении до-говора или передаче имущества в аренду.
Передача имущества в аренду не является основанием для пре-кращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
3. При заключении договора аренды арендодатель обязан пре-дупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имуще-ство (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязан-ности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
4. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ре-монт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный до-говором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходи-мостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капи-тального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стои-мость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
1.2.2. Обязанности арендатора
Обязанности арендатора перед арендодателем рассмотрены в ст. 614,615, 616 ГК РФ.
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование иму-ществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определе-ны, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно приме-няемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельст-вах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодиче-ски или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендо-ванного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улуч-шение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание ука-занных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные мини-мальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов арен-ды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребо-вать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоя-тельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотрен-ные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае сущест-венного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установ-ленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соот-ветствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не оп-ределены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имуще-ство в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указан-ных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, ес-ли иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условия-ми договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право по-требовать расторжения договора и возмещения убытков.
3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном со-стоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержа-ние имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
1.3. Прекращение договора аренды
1.3.1. Основания прекращения договора
Прекращение договора аренды ( в т. ч. его досрочное расторжение) про-изводится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК, с учетом пра-вил ст. 617, 619и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).
Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, по-жизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущест-во, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обу-словлено личными качествами арендатора.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут су-дом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий до-говора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установ-ленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми ак-тами или договором производство капитального ремонта является обязанно-стью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания дос-рочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необхо-димости исполнения им обязательства в разумный срок.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По тре-бованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование аренда-тору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль-зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заклю-чении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправ-ности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капи-тальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвеча-ет, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания дос-рочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить лю-бое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арен-датора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении ус-ловий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
В любом случае договор может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора.
1.3.2. Право арендатора на возобновление договора
Согласно ст. 621 ГК если иное не предусмотрено
←предыдущая следующая→
1 2 3 4 5