Аренда и виды договоров аренды в гражданском законодательстве РФ

основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудо-ванием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и пе-ревести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (ст. 656).

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицен-зии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче аренда-тору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (ст. 656).

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предпри-ятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арен-додателем о передаче предприятия в аренду.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем со-гласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уве-домления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или дос-рочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного пред-приятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кре-дитора (ст. 657).

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регист-рации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его не-действительность (ст. 658).

Передача предприятия арендатору осуществляется по переда-точному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и пред-ставление на подписание передаточного акта, является обязанностью арен-додателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659).

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арен-датор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и пере-давать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких цен-ностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арен-датор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендо-ванного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расши-рение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ст. 660).

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия догово-ра аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта.

На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661).

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости не-отделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности воз-местить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного иму-щества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662).

Правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в на-туре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применя-ются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендода-теля и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663).

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюде-нием правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представле-ние на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено до-говором (ст. 664).

2.5. Финансовая аренда (лизинг)

Порядок заключения договора лизинга описаны в ст. 665-670 ГК РФ.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обя-зуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета арен-ды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что вы-бор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непо-требляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уве-домить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имуще-ство, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непо-средственно арендатору в месте нахождения последнего.

В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финан-совой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арен-додатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного иму-щества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имуще-ства, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вы-текающие из договора купли - продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, преду-смотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли - продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли - продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (статья 326).

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендо-датель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вы-текающих из договора купли - продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли - продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, ко-торые несут солидарную ответственность.