Арендные отношения в области недвижимости

транспортного сред¬ства без экипажа, изменено по сравнению с общими правилами об аре¬нде в сторону расширения обязанностей арендатора.

Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен:

В течение всего срока договора поддерживать транспортное ср¬едство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капита¬льный ремонт, ст. 644 ГК. Соответственно арендодатель полностью освобожден от каких-либо обязанностей по обеспечению исправности предмета договора в период действия договора. Впрочем, это не означает, что транспортное средство может быть передано арендатору в надлежащем состоянии. За арендодател¬ем полностью сохраняется обязанность предоставить арендатору иму¬щество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначен¬ию имущества, ст.611 ГК.

Своими силами осуществлять управление арендованным транспо¬ртным средством и осуществлять его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую (ст. 645 ГК). В этих целях арендатор может нанять эки¬паж или эксплуатировать транспортное средство и управлять им ли¬чно;

Нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором (ст.646 ГК). Обязанность арендатора осуществлять страхование не зависит от признания последнего в законе или договоре обязательным, в от¬личие от правила, установленного в ст.637 ГК. Следовательно, арендодатель вправе потребовать от арендатора заключения дого¬воров страхования транспортного средства и гражданской ответст¬венности в любом случае, если только это прямо не исключено до¬говором. Неисполнение арендатором данной обязанности может слу¬жить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя на основании п.1 ст.619 ГК.

Последняя обязанность арендатора является диспозитивной. Пер¬вые же две - императивны.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без со¬гласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п.1 от.647 ГК).

Ответственность сторон договора аренды транспортного средства без экипажа друг перед другом строится на общих для любого дого¬вора принципах. Ответственность же перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устро¬йствами, оборудованием, несет арендатор как его владелец, по но¬рмам о деликатных обязательствах (ст.1079 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла¬дение и пользование или во временное пользование арендатору зда¬ние или сооружение (п.1 ст.650 ГК). Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей земельным участком, на которой они рас¬положены.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами (параграф 4 гл.34 ГК), при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества (параграф 1 гл. 34 ГК), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных отношений, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной их связи с землей и невозможности их перемещений без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК).

Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые "дифференцируются на две большие взаимоисключающие, противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования". Понятие "сооружение" обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи …. и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенностях правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Особым объектом недвижимости, законодательством рассматриваются здания, относящиеся к жилому фонду (жилые дома). В соответствии со ст. 7 действующего Жилищного кодекса (с изменениями и дополнениями) жилые дома и нежилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий; предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается (ст. 9 ЖК РСФСР).

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторо¬нами (п. 2, ст. 434). Заключение такого договора, подписываемого сторонами посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651). В связи с этим, в настоящий момент сохраняется нелепая ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный на срок одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации.

Ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. В результате, правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилами о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иное действительно установлено законом, как отмечалось ранее, в отношении аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако это правило не затрагивает договоров аренды нежилых помещений.

Анализ имеющихся суждений по данной тематике позволяет выделить три основные точки зрения на проблему государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

Точка зрения (1) - Договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

Данная точка зрения основана на пункте 2 статьи 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Единственное исключение из этого правила, содержащееся в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, во внимание не принимается в связи с тем, что в последней норме речь идет об аренде зданий и сооружений, тогда как нежилые помещения таковыми не являются.

Точка зрения (2) - Договор аренды нежилых помещений не подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

Подобная точка зрения высказана Т. В. Шпачевой в публикации "Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости?" . Обосновывая ее, автор предлагает нетрадиционный взгляд на пункт 2 статьи 609 ГК РФ: "Статья 609 ...действительно предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено иное, а именно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а возникающее на его основании право аренды".

Судя по всему, слово "иное" толкуется, как возможность замены государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества государственной регистрацией права аренды. Несмотря на нестандартность такого подхода, все же представляется, что законодатель придавал пункту 2 статьи 609 ГК РФ несколько иной смысл. Речь в данной норме, очевидно, идет о том, что в федеральном законе может быть предусмотрена ситуация, при которой договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. При этом указание на возможность не регистрировать сделку не обязательно должно сопровождаться возложением на участников договора аренды иной обязанности - регистрировать право аренды.

Необходимость государственной регистрации права аренды также заложена на альтернативной основе в пункте 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Вместе с тем анализ обеих вышеназванных норм позволяет увидеть, что в каждой из них законодатель понимает эту альтернативу по-разному. Так, в первой норме отсутствие необходимости в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества обусловлено наличием закона. Пункт 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое