Арендные отношения в области недвижимости

что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоя¬тельную группу экономических отношений товарообмена, в рам¬ках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, ста¬новится имущество, которое в данный момент не нужно самому собст¬веннику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое иму¬щество во временное пользование другому лицу, собственник сох¬раняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имуще¬ства в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущест¬ва во временное пользование складывается из взаимных прав и обя¬занностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию это¬го имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его испо¬льзования.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренды может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин или организация, являющаяся юридическим лицом.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре¬менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

В этом смысл деятельности арендатора. Плоды, продукция или доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, поступают в собственность арендатору (п. 2 ст. 606 ГК РФ), хотя некоторых случаях (ст.136 ГК РФ) плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Все три указанных объекта представляют собой различные виды приращения основной вещи. Собственно речь идет о либо органическом (урожай, приплод скота или птицы и т.д.), либо техническом (произведенная предприятием продукция), либо экономическом (доходы, полученные от соответствующей деятельности, например проценты от пользования чужими средствами) приращении.

Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числу существенных в силу закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключение сделано лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК).

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий и сооружений могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами . Вследствие этого предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности цены исполнения договора использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги (см. этот пункт ст. 424).

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

2.2 Объекты аренды

В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).

В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень объектов имущества, который может сдаваться в аренду, не является исчерпывающим.

Следует отметить, что в ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды: вещи, не теряющие своих свойств в процессе использования, т.е. непотребляемые.

Объект аренды должен быть точно определен.

В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Жесткость такого требования обусловлена наличием возможности расширенного толкования понятия - вещи.

Например, сложные вещи. Указанный вид вещей впервые выделен в ГК. Статья 134, охватывает случаи, когда разнородные вещи образуют единое целое таким образом, что их предполагается использовать как одну вещь. Примером сложной вещи может считаться предприятие (включающее здание, оборудование и т.п.) или крестьянское (фермерское) хозяйство. Смысл выделения данного вида вещей состоит в том, что действие сделки, предметом которой служит такая вещь, распространяется на все составляющие ее разнородные вещи. Комментируемая норма является диспозитивной, а потому договором сторон может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих в состав «сложной».

Деление на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК) является традиционным для гражданского права. Суть этого деления состоит в том, что принадлежность призвана служить главной вещи, и связана с нею общим назначением. Примерами этому могут служить лодка и весла, велосипед и насос. При этом относительная стоимость принадлежности и главной вещи значения не имеет.

Юридическое значение такого деления состоит в том, что принадлежность во всех случаях следует судьбе главной вещи.

Тем не менее, так же как и предыдущая, эта норма относится к числу диспозитивных, а значит, стороны могут указать в договоре, какая из вещей, «Главная вещь» или «принадлежность», будут являться объектом аренды.

Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона , в отличие, например от Основ законодательства об аренде, которые допускали регулирование арендных отношений не только законами, но и правительственными актами.

В первую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена. Например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения, иные стратегические объекты.

Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду денежных средств, поскольку весь смысл использования их состоит в употреблении.

2.3 Особенности аренды недвижимого имущества.

Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами до¬говора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наи¬более важные социально значимые случаи аренды, которые специа¬льно урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК.

Примерами, подтверждающими существование различий между ви¬дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу¬жить п.2 cт. 609 и п.2 ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аре¬нде недвижимого имущества - аренда определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 - об аренде зданий и сооружений как отдельной ра¬зновидности недвижимого имущества.

Аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и пре¬дприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды. В то же время стоит отметить, что ряд широко распространенных на практике договоров аренды во¬обще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не ска¬зано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земель¬ном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготе¬ла к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.

В практике применяются различные виды договоров аренды транспортных средств - с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства и без предоставления таких услуг.

В первом случае объединены два вида обязательств:

а) непосредственно связанных с предоставлением транспортного средства в аренду - во временное владение и пользование за плату;

б) связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства.

Договор аренды транспортных средств (с экипажем) заключается только в письменной форме независимо от срока его действия. Это правило касается как юридических, так и физических лиц, т.е. устанавливает изъятие из нормы, предусмотренной п.1 ст. 609 ГК (допускающей для договоров, заключаемых физическими лицами на