Арендные отношения в области недвижимости

дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких - либо специальных правил, ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества.

Объектом аренды, может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Объекты аренды недвижимости, это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы здания, сооружения, оборудование транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).

Возможность ввода ограничений либо запрета на сдачу отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона , в отличие, например от Основ законодательства об аренде, которая допускали регулирование арендных отношений не только законами, но и правительственными актами. Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать требованиям ГК (п.3 ст. 607), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор признается незаключенным.

Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При этом условия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон.

Например, арендодатель во исполнение заклю¬ченного договора обязан, предоставить арендатору имущество в состоянии, соответст¬вующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Арендатор в свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло¬виями договора аренды, а если такие условия в договоре не опреде¬лены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ).

Во всяком договоре аренды, выделяются группы условий, определяющие обязанности арендодателя и арендатора. К обязанностям арендатора обычно относят: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. В обязанности арендатора входят, условия о пользовании арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения и т.д. Данные условия подразумевают совершение определенных взаимных ответных действий, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору, предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества. Неясность в действиях подобного пода, порождает возникающие впоследствии разночтения и споры. Например:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 декабря 1998 года

Дело № 1430

(извлечение)

Закрытое акционерное общество (далее — ЗАО) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Комитету по управлению имуществом Калининградской области (далее — КУИ Калининградской области) о взыскании 68 534 руб. 74 коп. убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора аренды от 20.04.96 и связанных с обязательными платежами по налогам и арендной плате за землю в соответствующий бюджет.

Решением суда, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

В кассационной жалобе ЗАО просило отменить состоявшиеся судебные акты, исковые требования удовлетворить.

По мнению ЗАО, вступившими в законную силу судебными актами по делам № 2010/697/193, № 804, № 504, № 1823, установлено, что КУИ как арендодатель препятствовал ЗАО в пользовании арендованным имуществом, в результате чего ЗАО не могло не только им пользоваться, но и вести какую-либо хозяйственную деятельность. Поскольку возмещению подлежат не только прямые убытки, но и расходы, которые должно будет произвести лицо, чье право нарушено, ЗАО не согласно с выводом суда об отсутствии у истца права требовать возмещения налогов, арендной платы и пеней, которые еще не уплачены.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, между КУИ Калининградской области (арендодателем) и ЗАО (арендатором) 20.04.96 был заключен договор аренды на складские помещения и сварочный цех, расположенные по адресу: г. Калининград, ул. Ялтинская.

Складские помещения в 1996 году занимал кооператив, которому КУИ Калининградской области 04.06.96 направлял претензию об освобождении складских помещений в связи с передачей их в аренду АОЗТ (правопредшественнику ЗАО). Кроме того, на складские помещения и сварочный цех в 1997 году стало претендовать ОАО «Стройкомплект», обращавшееся в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды от 20.04.96 между КУИ Калининградской области и АОЗТ, в котором ему было отказано.

Данные обстоятельства послужили основанием для отказа КУИ Калининградской области в иске о расторжении договора аренды от 20.04.96 и выселении ЗАО из указанных помещений при рассмотрении дела № 504 по иску КУИ Калининградской области к ЗАО о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и выселении.

Между тем в решении арбитражного суда от 10—11.02.98 по делу № 504, которое ЗАО положило в обоснование своего иска о взыскании убытков по настоящему делу, отсутствует вывод суда о том, что именно КУИ Калининградской области как арендодатель препятствовал ЗАО использовать эти складские помещения и сварочный цех, тем более что ЗАО признало требования КУИ Калининградской области о взыскании задолженности по данному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещению подлежат лишь убытки, причиненные противоправным поведением должника.

Противоправное поведение лица только тогда является причиной убытков, когда оно прямо (непосредственно) связано с этими убытками.

В данном случае истцом не представлено доказательств того, что между возникшими у него убытками, связанными с налоговыми платежами в бюджет, и действиями КУИ, признавшего законными притязания ОАО «Стройкомплект» на вышеназванные помещения при рассмотрении дела № 804 по иску ОАО «Стройкомплект» о признании недействительным договора аренды от 20.04.96, существует причинная связь.

Также следует иметь в виду, что обязанность истца по уплате соответствующих налогов в бюджеты различных уровней возникает в силу императивных норм налогового законодательства, носит публично-правовой характер и не зависит от результатов хозяйственной деятельности и от того, имеются ли для ведения хозяйственной деятельности какие-либо препятствия.

Кроме того, как правильно указал суд, не получив от КУИ Калининградской области в 1996 г. складские помещения и сварочный цех, со своей стороны не предпринимало на протяжении более двух лет каких-либо мер по предоставлению ему этих помещений в пользование.

При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно отказал в иске.

Истцом не представлено доказательств того, что между возникшими у него убытками и действиями КУИ существует причинная связь.

В этом и подобных случаях можно говорить о характере предусмотренных законом последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617 / 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра¬щения договора аренды, даже если заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущест¬во, его права и обязанности по договору аренды переходят к нас¬леднику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за иск¬лючением случая, когда заключение договора было обусловлено лич¬ными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, пред¬ставляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о воз¬можности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе иск¬лючить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть, досроч¬но расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушени¬ями условий договора. Понятие существенного нарушения условий до¬говора дано в п.2 ст. 450 ГК. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назна¬чения имущества» то под ним следует понимать такое изменение на¬значения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

2) Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существе¬нным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нар¬ушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

3) Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока