Объекты ипотеки (залога недвижимости)

Министерство образования Российской Федерации

Волжский Гуманитарный Институт

Волгоградского Государственного Университета

кафедра специально-правовых дисциплин

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

По гражданскому праву

На тему: "Объекты ипотеки (залога недвижимости)."

выполнила:

студентка курса юридического

факультета группы

Бушуева Е. .

научный руководитель:

Волжский 2001г.

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ ( ЗАЛОГА НЕДВИЖИМИГО ИМУЩЕСТВА) 8

ГЛАВА II. ПОНЯТИЕ ДВИЖИМОГО И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 17

ГЛАВА III. ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ 22

ГЛАВА IV. ПРЕДМЕТЫ ИПОТЕКИ ПО ЗАКОНУ "ОБ ИПОТЕКЕ" 25

ГЛАВА V. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ . 31

ГЛАВА VI. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 39

ГЛАВА VII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР 58

ГЛАВА VIII. НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ И НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И СДЕЛОК С НИМ 68

ГЛАВА IX. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ВОЗДУШНЫХ И МОРСКИХ СУДОВ, СУДОВ ВНУТРЕННЕГО ПЛАВАНИЯ И КОСМИЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ 73

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 75

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………………………………………………..……77

Введение.

Было бы, наверное, излишним в своём вступлении описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Напомню лишь известную истину, суть которой состоит в следующем – совокупность здоровых, последовательных и своевременных мер экономики и права – реальный путь к становлению российского государства, как достойной современности единицы мирового сообщества. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права. Светскость подавляющего большинства современных государства предопределяет единственно возможный каркас здания – государства: правовое регулирование всех сторон общественной жизни. Нормы права своей общеобязательностью, погрешностью во времени и действительностью в реальных условиях человеческого сообщества имеют значение, которое трудно переоценить. Многочисленные исследования, научные труды виднейших правоведов и учёных из других областей науки давно доказали, что закон – важнейший инструмент регулирования отношений в обществе. Этим же надо пользоваться самым активным образом. Насколько упорядоченнее, ровнее и спокойнее стучало бы сейчас сердце экономики российского государства, имей мы, а вернее система власти. Россия, отлаженную, выверенную, а главное, действенную, правовую систему. Что этому мешает? Политические распри, отсутствие квалифицированных, желающих работать кадров, коррупция во всех звеньях власти, наконец, элементарная неопытность российского человека в чётких законах рынка.… Не будем вдаваться в причины правового бессилия современной России. Лишь повторю – надо работать с тем, что есть. Использовать все возможные правовые рычаги, которые худо-бедно присутствуют в российском правовом поле. Одним из по-настоящему действенных и весьма полезных в условиях рыночной практике юридических элементов является институт залога (залоговых отношений). В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости, денежных масс и ценных бумаг постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог выступает одной из немногих и наиболее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике, по сути своей представляя реальную страховку неисполнения обязательств. Но о сущности, особенностях залога и рождаемых им отношений чуть позже. Сегодня, несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге, он приобретает всё большую популярность, о чём уже упоминалось и чему есть масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране. Но сегодня законодатель мало внимания уделяет специфике, присущей как использованию залога в различных сферах предпринимательской деятельности, так и отдельным видам залога, особенностям залога определённых объектов. Кроме того, стоит заметить, что законы устанавливают сегодня, к сожалению, только общие правила о залоге, чего явно недостаточно на практическом поле действия залоговых отношений. Этот пробел сейчас активно восполняется многочисленными подзаконными актами, которые расширяют сферу применения залога за счёт включения в круг обеспечиваемых им обязательств таких, которые возникают на основе норм административного права (например, залог, используемый таможенными органами для обеспечения уплаты таможенной пошлины, НДС, акцизов и др.). Однако недостаточность регулирования залоговых отношений именно на законодательном уровне весьма ощутимо. Наличие особенностей у различных видов залога, проблемы, присущие каждому из видов в отдельности, учитывая, что в условиях преобразования расчётно-кредитной системы основу инфраструктуры составляют коммерческие банки, являющиеся основными кредиторами-залогодержателями, а также принимая во внимание то обстоятельство, что особую сложность вызывает регулирование залоговых отношений, предметом которых является недвижимое имущество, причём каждый объект недвижимости обладает собственным правовых и экономических особенностей, где особенно важно на уровне закона закрепить гарантии реализации прав и законных интересов участников этих отношений, заставляют законодателя предпринимать попытки исправить существующее положение. Наиболее ярко эта тенденция проявилась в Законе РФ “Об ипотеке”. Некоторые вопросы данного Федерального закона и станут предметом данной работы.

Долгая и трудная история Федерального закона “Об ипотеке ( (залоге недвижимости)”, которая началась ещё в 1990 году, завершилась, наконец, преодолением вето Президента Российской Ферации. Закон подписан Президентом 16 июля 1998 года, был опубликован и вступил в силу. О достоинствах и недостатках данного закона будет ещё неоднократно сказано в данной работе, но стоит заметить, что он вобрал в себя массу положений необходимых для регулирования вопросов ипотеки. Закон подробно регулирует многие существенные вопросы ипотечного правоотношения: сущность договора ипотеки, заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества (третьими лицами) правами третьих лиц, последующий залог, взыскание на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов (предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, жилых домов, квартир и других объектов). Данные особенности отдельных объектов ипотеки и присущие им проблемы в современной российской правовой и экономической действительности будут подробнее рассмотрены далее.

В то же время неразрешённой осталась проблема ипотечной оборотоспособности объектов недвижимости в первую очередь возможности ипотеки сельскохозяйственных угодий и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Но этот и многие другие вопросы мы рассмотрим чуть позже, а пока для более целостного восприятия темы необходимо наиболее точно определить место ипотечных норм в системе права и соотношений Закона об ипотеке с другими законами.

Гражданский Кодекс чётко определяет в п. 2 ст. 334, что установленные Законом об ипотеке правила имеют приоритет перед общими правилами ГК о залоге п. 2.3 ст. 1 Закона об ипотеке. В чём заключается приоритет ипотечных норм, и каковы его пределы, где и в какой степени он может отступать от норм ГК? Вышеизложенная норма ГК говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим ГК, и Законом об ипотеке – в данном случае оба нормативных акта поставлены вровень по отношению к общим нормам ГК о залоге. Система правовых норм в таком случае выстраивается довольно чётко: на верхнем уровне находятся специальные нормы ГК и Закона об ипотеке. При том очевидно, что внутренних противоречий между ипотечными нормами, содержащимися в ГК и в специальном законе, быть не должно. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п 2. Ст.3 ГК о том, что “нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу”. Всё же авторитет Гражданского Кодекса несравнимо высок. Из этого следует вывод о внутренней соподчинённости ипотечных норм высшего уровня. На нижнем уровне находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотеке в случаях, когда иные правила не установлены специальными ипотечными нормами .

Нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять чётко определённое место в системе норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в ГК. В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права – в первую очередь, конечно, земельное право. Поэтому место Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации (пока не подписанным Президентом), Федеральными законами “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, ”О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и другими нормативными актами российского законодательства.

ГЛАВА I.

Для наилучшего и более полного понимания темы необходимо ясно представлять само понятие такого