Жилищное право и вопросы жилищного законодательства

лица к другому лицу регулируются целым комплексом правовых норм, которые принадлежат к таким отраслям права как гражданское право, жилищное право, административное право, финансовое право (по большей части его подотрасль налоговое право). Иногда, при нарушении участниками сделок требований норм гражданского, жилищного или финансового права, перед компетентными органами государства возникает необходимость в силу возложенных на них законом обязанностей по защите прав граждан, общества и государства применить в отношении виновных в совершении преступлений лиц нормы уголовного права. Как же разобраться, в каком случае следует руководствоваться гражданским правом, а в каких случаях, к примеру жилищным?

Термин “право” многозначен и наиболее простая формулировка может быть представлена следующим образом: право – это совокупность норм, разграничивающих интересы лиц. Если мораль есть совокупность норм оценивающих интересы лиц, то право именно разграничивает эти интересы, выступает средством наиболее целесообразного с точки зрения государства компромисса между зачастую противоречивыми интересами лиц. Право живет и действует непосредственно в нормах, которые в свою очередь закреплены в определенных государством формах (нормативно-правовых актах, юридических прецедентах, правовых обычаях, нормативно-правовых договорах). Основной формой (источником) права в нашей стране является нормативно-правовой акт, то есть официальный документ государства, содержащий правовые нормы. Нормативно-правовые акты различаются по юридической силе: есть законы (обладают высшей юридической силой), есть указы Президента (должны соответствовать законам), есть Постановления Правительства (должны соответствовать законам и указам Президента) и так далее по убывающей юридической силы нормативно-правовых актов. Самые важные нормативно-правовые акты это законы, они могут носить разные наименования – кодексы, основы законодательства, просто законы, но главное заключается в том, что все остальные нормативно-правовые акты и другие формы права не могут противоречить законам, а если противоречат, то не должны применяться. В правовых отношениях между лицами их права и обязанности фиксирует другая, не менее важная форма (источник) права – договор. Однако, следует знать, что действует формула, известная еще со времен Древнего Рима, этой колыбели юриспруденции – “договор не может противоречить действующему нормативно-правовому акту”.

Термин “правовая норма” означает правило поведения, масштаб поведения, образец поведения, который является обязательным для всякого юридического или физического лица, попавшего в те условия, которые предусмотрены для указанной правовой нормы.

Гражданское право представляет собой совокупность юридических (то есть установленных государством и защищаемых его принудительной силой) норм, закрепляющих правовое положение частных лиц (физических и юридических), государственных и муниципальных образований в предпринимательском и гражданском обороте, регулирующих имущественные и личные неимущественные отношения между ними, охраняющих их права и законные интересы. Гражданское право относится к исключительному ведению Российской Федерации. Гражданское право выражено в основном в актах гражданского законодательства. В настоящее время гражданское законодательство Российской Федерации состоит из Гражданского кодекса РФ, части 1 и 2, Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. (на территории РФ применяется Раздел VII. Правоспособность иностранных граждан и юридических лиц. Применение гражданских законов иностранных государств и международных договоров), Гражданского кодекса РСФСР (действует Раздел VII Наследственное право) и других федеральных законов (например, закон РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” 1991 г., федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и другие).

Под предпринимательским оборотом понимается совокупность совершаемых сделок в процессе предпринимательской деятельности коммерческими организациями или гражданами, зарегистрированными в качестве предпринимателей. Гражданским оборотом признается совокупность совершаемых сделок не связанных с целями предпринимательской деятельности; то есть если граждане приобретают жилье для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются субъектами (участниками) гражданского оборота. Главный нормативно-правовой акт (источник) гражданского права Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) в ст. 2 так определяет предпринимательскую деятельность: это “самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными” в качестве предпринимателей. Легко понять, что основная масса сделок, совершаемых с жильем не преследует со стороны граждан целей предпринимательской деятельности и соответственно, на эти сделки не распространяются многочисленные жесткие правила, установленные правом (повышенная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, высокие ставки налогов и т.п.). На гражданское право приходится подавляющее количество правовых норм, регулирующих отношения участников сделок с жильем. Это и понятно, ведь без норм гражданского права невозможно понять, кто вправе совершать сделки с жильем, как приобретается право собственности на жилище, что дает право собственности на жилище, каковы основания утраты права собственности на жилище, как правильно заключить договор и грамотно выполнить по нему свои обязанности и многое другое.

Жилищное право представляет собой совокупность юридических норм, закрепляющих права физических и юридических лиц на жилые помещения, регулирующих порядок пользования жилыми помещениями и охраняющих права и законные интересы собственников, иных законных владельцев жилья. Жилищное право относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Жилищное право выражено в законах РФ и законах субъектов РФ и иных нормативно-правовых актах, главным образом постановлениях российского Правительства и правительств субъектов Федерации. В настоящее время жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., других федеральных законов (например, закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики 1992 г.), законов субъектов РФ (Постановление от 25 ноября 1999 г. N 652 ЗС Вологодской области "О программе ипотечного жилищного кредитования Вологодской обалсти"), постановлений Правительства РФ (например, Постановление Правительства РФ от 03.08.96 г. № 937 “О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья”), постановлений городской Думы (Постановление Череповецкой городской думы от 29 июня 1999 г. N 89 "О положении о порядке перевода жилых помещений в нежилые"), актов некоторых других органов государственной власти (например, Распоряжение Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.96 г. № 74 “Об утверждении Временного положения о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве). Кроме этого, необходимо отметить, что функционирование жилищного права непосредственно связано и с другими видами права. Административное право – совокупность юридических норм, закрепляющих правовое положение органов государственной власти как субъектов государственного управления, регулирующих порядок осуществления властных полномочий субъектами государственного управления и охраняющих общественные отношения в сфере государственного управления.

Налоговое право как подотрасль финансового права представляет собой совокупность юридических норм, закрепляющих правовое положение налоговых органов, налоговых агентов и налогоплательщиков, регулирующих порядок уплаты обязательных платежей (налогов и сборов) в доход государства (Российской Федерации и ее субъектов) и муниципальных образований, охраняющих права и законные интересы субъектов налоговых правоотношений.

Уголовное право – это совокупность юридических норм, закрепляющих понятие и признаки деяний (преступлений), которые общество и государство считают преступными и причиняющими вред, а также устанавливающих систему уголовных наказаний за совершение преступлений. Гражданское право выражено в одном единственном акте уголовного законодательства – Уголовном Кодексе Российской Федерации 1996 г. Для тех, кто намерен провести сделку с жильем интерес представят например, ст. 159 УК РФ (Мошенничество), ст. 163 УК РФ (Вымогательство), ст. 179 УК РФ (Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения) ст. 198 УК РФ (Уклонение гражданина от уплаты налогов) и некоторые другие.

3. Российский рынок недвижимости: возникновение, развитие, правовые аспекты

С развитием предпринимательской деятельности в России появляется много новых понятий и определений. Одно из них - “риэлтер”. Это понятие означает лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью, осуществляя различные сделки с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и т.п., т. е. с недвижимым имуществом.

Рынок недвижимости в России, или как его еще называют риэлтерский (от английского real estate, дословно “реальная недвижимость”), переживает сейчас определенные трудности, которые типичны для развития различных сегментов российского рынка, имеющих не только не мало отличий, но и много общего. В развитии данного рынка можно выделить три этапа:

Первый, который можно условно назвать “младенческим”, наиболее бурный период развития пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию