Договор аренды

Введение.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоя¬тельную группу экономических отношений товарообмена, в рам¬ках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений прежде всего ста¬новится имущество, которое в данный момент не нужно самому собст¬веннику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая таксе иму¬щество во временное пользование другому лицу, собственник сох¬раняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имуще¬ства в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущест¬ва во временное пользование складывается из взаимных прав и обя¬занностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию это¬го имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его испо¬льзования.

Договор аренды -это наиболее распространенные договоры обяза¬тельств по передаче имущества в пользование.

Эта тема актуальна тем, что еще совсем недавно этот вид договора широко использовался как одна из эффективных форм разгосуда¬рствления социалистической экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй ГК РФ. Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, чем другие.

ГЛАВА 1. Понятие и содержание договора аренды.

По договору аренды: одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров, чья история насчи¬тывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во вре¬менное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче иму¬щества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуще¬ством. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность аренда¬торам (2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило(ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать Б качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе¬ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Та¬кой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-про¬дажи при аренде с выкупом права собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения до¬говора.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защи¬той и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает то¬лько тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I, ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защи¬щается и от притязаний арендодателя как собственника арендован¬ного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, опера¬тивного управления, пожизненного наследуемого владения) за сдан¬ное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК РФ), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Пра¬вда, право пользования арендованным имуществом при смене арен¬датора сохраняется далеко не всегда (см. п.2 ст.617 ГК РФ), но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендатором вещно-правовой защиты и призна¬ние за правом пользования арендованным имуществом свойства сле¬дования дает известные основания отнести это право или его от¬дельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к чис¬лу вещных не может быть отнесено право пользования арендован¬ным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст.216 ГК РФ.

Обратимся теперь к основным элементам договора аренды. К ним относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему пра¬вилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут высту¬пать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммер¬ческие организации, а также государство, национально-государст¬венные, административно-территориальные и муниципальные обра¬зования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли аре¬ндодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, вхо¬дящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не явля¬ющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие ра¬спорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.1 В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать не¬движимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных пре¬дприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оператив¬ного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имущес¬твом, приобретенным за счет сметных ассигнований. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФ осуществляет управление Федераль¬ной собственностью на основании ст.114 Конституции, в развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г. №96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по уп¬равлений и распоряжению объектами федеральной собственности".2

Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государстве¬нного имущества, относящегося к федеральной собственности, про¬изводится Госкомимуществом РФ. Последний, в свою очередь, впра¬ве поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Ана¬логичный порядок действует в отношении государственной собстве¬нности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодате¬лей государственного имущества могут выступать унитарные пред¬приятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к дви¬жимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендо¬дателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предпри¬ятия и бюджетные учреждения - в отношении любого имущества толь¬ко с согласия собственника или уполномоченного им органа. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе¬циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Если же пол¬номочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь спе¬циальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в арен¬ду от своего имени. В частности, такое полномочие может выте¬кать из договора комиссии.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, пос¬кольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природ¬ные объекты(например, участки леса1 или водные объекты2) здания, сооружения