Ипотеки

Оглавление

Введение……………………………………………………………………...3

Глава 1. Основные положения законодательства об ипотеке……………6

1.1. Развитие законодательства об ипотеке. Понятие ипотеки……...6

1.2. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой………...12

1.3. Предмет ипотеки………………………………………………….14

1.4. Особенности ипотеки земельных участков……………………..16

Глава 2. Договор об ипотеке……………………………………………….19

2.1. Форма договора…………………………………………………...19

2.2. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке………………………………………………22

2.3. Государственная регистрация ипотеки…………………………25

2.4. Отчуждение заложенного имущества…………………………..26

2.5. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу………………………………………29

2.6. Закладная………………………………………………………….30

Глава 3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по

договору об ипотеке……………………………………………….34

3.1. Принципы обращения взыскания………………………………….34

3.2. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество………………………………………………………...35

3.3. Обращение взыскания на заложенное имущество во

внесудеб¬ном порядке………………………………………………..38

3.4. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание…………………………………………………………..41

Глава 4. Правовое регулирование залога земли…………….……………..42

4.1. Правовые основы ипотеки земли………………………………….42

4.2. Реальные аспекты ипотеки земли……………………………….45

Заключение…………………………………………………………………...54

Библиографический список…………………………………………………58

Приложение 1. Запись об ипотеке…………………………………………..61

Приложение 2. Запись о прекращении ипотеки…………………………...62

Приложение 3. Ипотечная программа Сбербанка………………………...63

Приложение 4. Ипотечная программа «Собинбанка»…………………… 64

Введение

Выбранная мной тема является довольно актуальной. Несмотря на то, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят еще несколько лет назад, положительных сдвигов в сфере ипотечного кредитования немного. Закон не выполняет своей главной цели – обеспечение населения жилыми квартирами с оплатой в рассрочку.

При написании дипломной работы я уделял особое внимание тем аспектам, которые препятствуют развитию ипотечного кредитования в нашей стране до уровня развитых государств. Это является существенным фактором формирования среднего класса.

Залог недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств традиционно служит в странах с рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота. Он также является эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов, да и к тому же одним из наиболее безотказных средств, обеспечивающих переход национальных богатств в руки ответственно и эффективно действующих собственников, фор¬мирование в обществе деловой элиты, способной решать сложные проблемы современной экономики адекватными методами.

Перспективы ипотеки неизмеримо возрастают при нынешнем положении в российской экономике. Атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, разбивший народное хозяйство нашей страны кризис неплатежей, волна банкротств предпринимательских структур, дополняемая отдельными элементами государственного банкротства (например, крах пирамиды ГКО), повальная задолженность юридических лиц бюджету и внебюджетным фондам, зависимость степени платежеспособности многих коммерческих организаций от перемен федерального, регионального

или местного политического климата, - все это заставляет подходить к заключению крупных и средних коммерческих сделок трижды осмотрительно и осторожно. Это влечет за собой массовый отказ от их заключения, разрыв ранее сложившихся экономических связей и уклонение от формирования новых.

Застопорившийся гражданский оборот - это одна из главных причин

экономической деградации страны, обнищания широких слоев населения, раскручивания центробежных тенденций и нарастания социально-политических катаклизмов — вплоть до гражданской войны. Расширение применения ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных ин¬тересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надеж¬ность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики. Принятие и применение пол¬ноценных законодательных актов гражданского права, помимо сиюминутных выгод, дает обществу и более глубокий позитивный эффект .

Ипотека охватывает и такую сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Это связанно с болезненными социальными проблемами. Прошедшая при общем обнищании населения массовая жилищная приватизация, привела к тому, что очень часто квартира (реже и преимущественно в сельской местности - част¬ный дом ) составляет единственную реальную ликвидную ценность россий¬ского гражданина. В жизни случаются разные проблемы болезни (требующие дорогостоящего лечения), крах коммерческих начинаний (порождающие не¬обходимость погашения крупных долгов) и т. д.

В качестве единственного выхода из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Он отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива от¬дать долг и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия такого залога заемщик остается жить на своей жилплощади (ч. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ). Но при невозврате такого займа появляется сложная социальная проблема, издержки которой усугублены реальностью нашего капитализма с его криминальными методами. Здесь просто необходимо создать отработан¬ное правовое пространство, позволяющее сбалансировать конкурирующие интересы в этой сфере гражданских правоотношений и минимизировать не¬избежные в ней социальные издержки.

Рассмотрим еще один аспект ипотеки. Рассмотрим пример разницы в способах решения жилищной проблемы в странах западной демократии и у нас. Там человек берет в банке кредит на приобретение или строительство жилья (под залог соответствующего жилого помещения), вселяется в купленное или построенное жилье, живет там, растит детей, и за 10-15 лет погашает долг банку с процентами. У нас человек работает на жилье 15-20 лет, и когда зарабатывает или получает квартиру либо дом - то часто его семья уже распалась (зачастую из-за отсутствия собственного жилья), стремления создать новую семью нет, и даже при новом браке иметь детей ему уже не хочется.

Во многом отсюда и демографические наши проблемы. Высокой рождаемости при стесненности жилищных условий огромного числа молодых семей ожидать не приходится. О качестве жизни самого нашего гражданина - преимущественно бесквартирного в лучшие молодые годы - и вовсе говорить не приходится. Развитие же вышеназванного вида ипотечного кредитования у нас во многом тормозилось именно из-за отсутствия проработанной законодательной базы.

Ипотечное кредитование покупки жилья особенно необходимо для формирующегося в России среднего класса, надежды и опоры демократического общественного устройства и рыночной экономики. Однако в перспективе это возможно - и для широких слоев трудоспособного населения.

Глава 1. Основные положения законодательства об ипотеке

1.1. Развитие законодательства об ипотеке. Понятие ипотеки

Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипотека не знало. Залог, как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств допускался (ст. 192—202 ГК РСФСР 1964 г., п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то залог недвижимости в частности — не имел широкого применения, и поэтому не был предметом детального законодательного регулирования.

Впервые в послевоенный период понятие ипотеки появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» а конкретно - ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Фактически она содержала определение понятия «ипотека» (ст. 42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43 Закона РФ «О залоге»), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44 Закона РФ «О залоге») и не понятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки" (ст. 45 Закона РФ "О залоге»). Исходя из названия разд. 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, т. е. не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, залог права аренды