Договор аренды

арендодателю права собственности, а именно, вхо¬дящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не явля¬ющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие ра¬спорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, ко¬торые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотре¬ния.

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при от¬сутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. З ст. 607 ГК РФ). Цена договора (арендная плата) как и срок, не относится к су¬щественным условиям. Если арендная плата договором не установ¬лена, применяется обычная арендная плата (п. З ст.424 ГК РФ, п.1 ст. 614 ГК РФ). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный ( п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопреде¬ленный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сто¬рон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон. Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до ис¬течения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок. превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть измене¬ны по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы (п. З ст.614 ГК РФ) о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, пос¬ледний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в пи¬сьме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 г. №С-13/ОП-276.

Обязанности арендодателя и арендатора.

Рассматривая содержание договора аренды необходимо обратиться к обязанностям арендодателя и арендатора. Арендодатель во исполнение заклю¬ченного договора обязан:

1. Предоставить арендатору имуществе в состоянии, соответст¬вующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, до¬лжно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество дол¬жно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятст¬вующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежнос¬тями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено дого¬вором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствий с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потре¬бовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков [п.2 ст. 611 ГК РФ).

Возникает вопрос, несет ли арендодатель какие-либо неблаго¬приятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из закона, например, из ст. 135 ГК РФ). По-видимому, да, по¬скольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по пе¬редаче имущества в надлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлеж¬ностей (документов) и (или) возмещения убытков. Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда аре¬ндованное имущество нельзя использовать по назначению или аренда¬тор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчи¬тывать при заключении договора. Имущество должна быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок пере¬дачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имуществе в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убыт¬ков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст. 611 ГК РФ). Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества дейст¬вует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его сво¬йств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, пре¬дставляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии в договором аренды. Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

1.1. Оговорены арендодателем уже при заключении договора арен¬ды естественно, в той форме, в которую должен быть облечен до¬говор;

1.2. Заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее аре¬ндовал то же имущество или знал о недостатках из средств массо¬вой информации;

1.3. Должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки);

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имуще¬ства, даже если во время заключения договора аренды он не знал (п.1 ст. 612 ГК РФ). По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности). В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, за¬крепленного в п. З ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска на ответственность за недостат¬ки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствую¬щего имущества и несет риск его случайной гибели или поврежде¬ния (ст.211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

1.1. Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной пла¬ты, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков иму¬щества;

1.2. Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на ус¬транение данных недостатков из арендной платы, предварительно уве¬домив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходи¬мо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная пла¬та уплачивается ему не в полном размере;

1.3. Потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется