Пример: Транспортная логистика
Я ищу:
На главную  |  Добавить в избранное  

Хозяйственное право /

Договор аренды

←предыдущая следующая→
1 2 3 4 5 6 



Скачать реферат


осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уве¬домлений определяются по правилам ст.314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арен¬датору имущества другим аналогичный имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки иму¬щества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмо¬тренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им ра¬сходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку ве¬щь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения сто¬имости устранения недостатков за счет арендной платы или соразме¬рного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребо¬вать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2. Предупредить арендатора о всех третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекра¬щения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ч. I ст.613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после они могут быть довольно ши¬рокими по объему, например, право хозяйственного ведения или пра¬во оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Аре¬ндодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество). Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть изве¬щен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель в конце концов станет новым собственником вещи - арендодателем (см. ст. 617 ГК РФ), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих аренда¬торам права владения вещью. Вместе с тем может существовать нес¬колько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в ра¬зное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендо¬ванным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендато¬ра о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор впра¬ве требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть со¬размерно тому, насколько существование прав третьих лиц их объем ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав тре¬тьего лица на вещь.

3. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными пра¬вовыми актами или договором аренды (п.1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление ос¬новных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания ), он должен быть произведен в разумный срок. Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капи¬тального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. По¬следний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арен¬додателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капитального ремо¬нта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведе¬ние капитального ремонта арендованного имущества может существе¬нно ущемить права арендатора. Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по пра¬вилам ст. 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1.1. Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

1.2. потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

1.3. потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков,

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, про¬изведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ) .

Под не¬отделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть от¬делены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Пос¬кольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить ко¬торые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

1.1. Согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений.

Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и от¬дельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены лю¬бые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

1.2. Использования для производства улучшений собственных средств арендатора.

Арендатор не может использовать для производства улу¬чшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендован¬ного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бу¬хгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производят¬ся арендодателем (причем в ряде случаев в размерах, им же самим установленных) и арендатору не поступают. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда су¬ществуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача сре¬дств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно мо¬жет считаться законным при условии, что эти средства предостав¬лены в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. От¬делимые улучшения - это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, про¬изведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц импера¬тивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и во¬змещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло¬виями договора аренды, а если такие условия в договоре не опреде¬лены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную

←предыдущая следующая→
1 2 3 4 5 6 



Copyright © 2005—2007 «Mark5»