Договор аренды

предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назна¬чение имущества должно быть определено договором, в противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назна¬чению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии в усло¬виями договора аренды или назначением имущества, арендодатель им¬еет право потребовать досрочного расторжения договора и возмеще¬ния убытков п.3 ст.615 ГК РФ). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подле¬жит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст. 614 ГК РФ). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик аре¬ндной платы в законе, а тем более в подзаконном акте ГК не пред¬усматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, до¬говор аренды обязательно должен содержать ссылку на него.

В про¬тивном случае эти характеристики арендной платы считаются не ус¬тановленными договором. И тогда применяется правило, в соответст¬вии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обязательствах. Иными словами, речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы. До тех пор пока судебная практика не выведет "обычные" порядок, условия и сроки уплаты арендной платы, можно руководствоваться теми правилами, которые установлены для сдачи в аренду государственного имущества как наиболее распространенн¬ой на практике.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имуще¬ство целиком или отдельно по каждой из его составных частей, в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:

1.1. Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

1.2. Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

1.3. Предоставления арендатором определенных услуг;

1.4. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

1.5. Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу оз¬начает превращение договора аренды в смешанный договор (п. З ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание ука¬занных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, допус¬тим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачи¬ваемой однократно или периодически - в зависимости от срока дого¬вора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмот¬ренные договором, но не чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки перес¬мотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что аренд¬ная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одно¬стороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сто¬рон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. З ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы им¬еет практическое значение только в случае, если возможность пере¬смотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отка¬за какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не от¬вечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арен¬додатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случай¬ным причинам состояния имущества, переданного внаем, риск соб¬ственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды об¬стоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о ри¬ске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения . Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предо¬ставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользова¬ние им в течение всего срока договора.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, ко¬торое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может устано¬вить, что размер арендной платы не пересматривается и при сущест¬венном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленн¬ые договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной пла¬ты, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п.5 ст.614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толкова¬ться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные пра¬вила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.;

3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имуще¬ство в том состоянии, в котором он его получил, с учетом норма¬льного износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды ( ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначе¬ние возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее бы¬ли получены арендатором. Если без таких принадлежностей и докуме¬нтов использование имущества невозможно или арендодатель в зна¬чительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущест¬ва должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).

Состояние возвращаемого имущества устанавливается договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к та¬кому возврату отдельно, например, условие о том, что помещение по¬длежит возврату только после проведения в нем капитального ремон¬та. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвра¬тил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного иму¬щества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать ра¬змер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достато¬чно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного иму¬щества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взы¬сканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмот¬рено договором;

4. Поддерживать арендованное