Договор аренды

арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на со¬держание имущества, если иное не установлено законом или догово¬ром аренды (п.2 ст.616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имуще¬ства, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капи¬тального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного им¬ущества и не устраняет его износ. В то же время не проведение те¬кущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или суще¬ственно затрудняет использование имущества по назначению. От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае до¬лжна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно.

5. Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвоз¬мездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в усталый капитал хозяйствен¬ных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или ин¬ыми правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направле¬ны на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли ко¬торого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко не¬безразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными спосо¬бами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письмен¬ного разрешения Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендованных прав и обяза¬нностей).

В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет при перенайме. В подобней ситуации в отно¬шения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же пол¬ностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендода¬телем какую-либо ответственность»

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. На¬именьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по су¬ти приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наи¬больший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права переда¬ются в вида вкладов /паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - аре¬ндаторами. Субаренда же |'как и безвозмездное пользование) заним¬ает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без согласия арендодателя открыт, т.к. в него вошли далеко не все случаи пе¬редачи арендатором вещи другому лицу. Например, не запрещено от¬давать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Заме¬тим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило не возникает права пользования вещью.

Прекращение договора аренды.

Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст.617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра¬щения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущест¬во, его права и обязанности по договору аренды переходят к нас¬леднику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК) Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за иск¬лючением случая, когда заключение договора было обусловлено лич¬ными качествами арендатора. Казалось бы приведенная норма, пред¬ставляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о воз¬можности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе иск¬лючить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила установленные ст. 418 ГК РФ, т.е. договор аре¬нды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с ли¬чностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица - будь то аре¬ндодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговоро¬чно прекращается (ст.419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досроч¬но расторгнув судом в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушени¬ями условий договора. Понятие существенного нарушения условий до¬говора дано в п.2 ст. 450 ГК. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назна¬чения имущества» то под ним следует понимать такое изменение на¬значения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

2. существенно ухудшает арендованное имущество. Под существе¬нным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нар¬ушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В отношении порядка вне¬сения арендной платы сказано выше;

4. не производит капитального ремонта имущества в установлен¬ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора.

Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к дос¬рочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда:

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование аре¬ндатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соот¬ветствии с условиями договора или назначением имущества. Соз¬дание препятствий пользования имуществом может трактоваться до¬вольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не ¬проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности во¬зложены на него договором;

2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль¬зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще¬ства или проверки его исправности при заключении договора. Пос¬кольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существен¬ными» договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендова¬нного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка¬питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не от¬вечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из осно¬ваний его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая