покупа¬тель обязан сообщить продавцу отгрузочные реквизиты (если доставка товара является обязанностью продавца), либо самостоятельно заклю¬чить договор перевозки (если товар продан без обязательства доставки продавцом). Во-вторых, покупатель обязан совершить фактические действия по принятию предложенного ему товара, например, выгрузить его с транспортного средства, поместить товар на склад, произвести его проверку, принять документы на товар и т. д.
Нарушение покупателем условия о принятии товара дает продавцу право потребовать от покупателя принять товар либо расторгнуть договор. И в том, и в другом случае продавец правомочен на взыскание с покупателя убытков.
2. Договор продажи недвижимости.
Понятие договора продажи недвижимости. Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по срав¬нению с другими объектами обладает, как правило, повышенной цен¬ностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законода¬тельством устанавливается ряд ограничений по их участию в граждан¬ском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.
Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст.454 ГК, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение может быть сформулировано следующим образом: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи недвижимости является консенсуальным, он счи¬тается заключенным в момент достижения соглашения между сторо¬нами в требуемой законом форме.
Договору продажи недвижимости присущи общие для всех догово¬ров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.
Элементы договора продажи недвижимости. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосред¬ственно или через своего представителя.
Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права.
Предметом рассматриваемого договора является недвижимое иму¬щество. Именно предмет договора является тем отличительным при¬знаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.
Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Что регист¬рируется при совершении сделок с недвижимостью? В ст. 551 ГК предусмотрена государственная регистрации перехода права собственно¬сти на недвижимость. Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совер¬шается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственно¬сти на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости поку¬пателю может происходить как до регистрации перехода права собст¬венности, так и после нее.
Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязы¬вает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействитель¬ности (ст. 558 ГК). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистра¬ция перехода права собственности (ст. 551 ГК).
Права и обязанности сторон. Основная обязанность продавца — передача недвижимости покупателю. С момента передачи вещи у поку¬пателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права соб¬ственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.
Обязанность передать право собственности на недвижимое имуще¬ство предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.
Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи уста¬новлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), сво¬бодной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обыч¬ном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.
Особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению — для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым поме¬щение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственни¬ком. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жи¬лом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей ( ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК 1964 г.).
Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным. Реги¬страцию договора, так же как и регистрацию перехода права собствен¬ности, должны осуществлять органы юстиции. Однако, пока не принят закон о регистрации, фактически она осуществляется различными органами, созданными в соответствии с нормативными актами, при¬нятыми субъектами Российской Федерации.
3. Договор продажи предприятия
Понятие договора продажи предприятия. Одной из разновидностей договора купли-продажи недвижимости является продажа предприя¬тия. Специфика предмета этого договора обусловливает и особенности его регулирования. Понятие «предприятие» используется ГК в двух значениях: как субъект права (например, государственные и муни¬ципальные унитарные предприятия) и как объект права. В последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обла¬дающий специфическими свойствами. Во-первых, предприятие — это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому обычно оно принадлежит предпринимателю: индивидуальному или коллективному. Во-вторых, предприятие — это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежа¬щих тому же предпринимателю. В-третьих, предприятие — это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокуп¬ность разрозненных предметов, а одну непотребляемую, сложную (со¬вокупную) вещь. Наконец, предприятие — это вещь недвижимая. Сделки, предметом которых оно является, подчиняются особым требованиям.
Возможность использования предприятия для ведения коммерче¬ской деятельности приобретается различными способами. Первый свя¬зан с приобретением не собственно предприятия (как вещи), а прав контроля над ним. Это происходит в результате покупки акций или долей участия в уставном (складочном) капитале юридического лица. Другой способ — покупка самого предприятия как вещи. Эти варианты существенно различаются и по своей юридической форме, и с точки зрения наступающих последствий.
Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмезд¬ным, взаимным.
Элементы договора продажи предприятия. Стороны договора прода¬жи предприятия — обычно предприниматели: граждане или коммерче¬ские организации. При продаже государственных или муниципальных предприятий в ходе приватизации продавцами выступают соответству¬ющие фонды имущества (федеральные или местные).
Предмет договора продажи предприятия является