Проблемы управления недвижимым имуществом на уровне местных органов власти

ÏÐÎÅÊÒ

“ÌÓÍÈÖÈÏÀËÜÍÛÅ

ÔÈÍÀÍÑÛ È

ÓÏÐÀÂËÅÍÈÅ”

ÑÅÐÈß ÐÅÔÅÐÀÒÎÂ

ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НА УРОВНЕ МЕСТНЫХ ОРГАНОВ ВЛАСТИ В США

Сборник материалов

¹ 9

Ìîсêâà 1996

Ðåôåðèðîâàíèå êíèãè âûïîëíåíî ïî èíèöèàòèâå

RTI (Ðèñåð÷ Òðàéýíãë Èíñòèòüþò) è Ìýðèè Ìîñêâû

â ðàìêàõ ïðîåêòà

«Ìóíèöèïàëüíûå ôèíàíñû è óïðàâëåíèå».

Ôèíàíñèðîâàíèå îñóùåñòâëåíî

Àãåíòñòâîì ìåæäóíàðîäíîãî ðàçâèòèÿ ÑØÀ

ïî êîíòðàêòó ñ

Research Triangle Institute,

øòàò Ñåâåðíàÿ Êàðîëèíà, 27709, ÑØÀ

MUNICIPAL REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT

COLLECTION OF PAPERS

Oct. 1995

В сборник включены материалы, посвященные различным аспектам управления недвижимым имуществом на уровне местных органов власти в США. Анализируются основные задачи управления недвижимостью, в ча-стности земельными участками, методы оценки и классификации недви-жимости, обоснования проектов застройки и расчета их окупаемости, формы контроля и эксплуатации недвижимости и другие вопросы. Боль-шое место занимают организационные проблемы управления, описание процедур и методов конкурсного отбора подрядчиков, ведения перегово-ров, оформления документации.

Автор реферата к.э.н. Г.В.Семеко

I. РУКОВОДСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ДЛЯ ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ МЕСТНЫХ ОРГАНОВ ВЛАСТИ

Roberts N.A., Basile R.J. Public real estate asset management. - Wash.: Publications Departement of National League of Cities, 1990. - 89p. - (Local officials guide).

ВВЕДЕНИЕ

Большое число городов и других местных территориальных единиц в США испытывают финансовые трудности из-за недостаточно эффектив-ного использования имеющейся у них недвижимости, в частности земель-ных участков. Между тем многие участки, которые в настоящее время пустуют или недоиспользуются, могут стать источником значительных доходов для местных бюджетов.

Цель предлагаемого учебника состоит в том, чтобы помочь местным руководителям подготовить всеобъемлющую программу управления госу-дарственным недвижимым имуществом и сделать государственную собст-венность производительной и доходной формой собственности.

Местные руководители, на которых возложена задача управления недвижимостью, должны разбираться в тонкостях работы рынка недви-жимости, вопросах строительства, его финансирования, аренды, муници-пального законодательства и т.д. Кроме того, они должны квалифициро-ванно выполнять следующие основные задачи:

1. Определение возможностей использования недвижимого имуще-ства.

2. Рыночное и финансовое обоснование проекта.

3. Приглашение застройщиков к участию в торгах.

4. Отбор претендентов на подряд.

5. Обсуждение сделки.

6. Контроль строительства и эксплуатации недвижимости.

ГЛАВА 1. ПЕРВАЯ ЗАДАЧА: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

Решение этой задачи осуществляется в два этапа: на первом прово-дится оценка всех земельных участков, принадлежащих местной админи-страции, и первичный отбор участков, которые могут быть использованы для различного рода проектов застройки; на втором - разрабатывается сис-тема информации по земельным участкам.

Первый этап включает следующие последовательно выполняемые операции: формирование комиссии по оценке; сбор информации; первич-ная классификация информации; первичная оценка участков; повторная классификация и оценка; выработка рекомендации по отобранным участ-кам; рассмотрение рекомендаций местной администрацией; окончатель-ный отбор.

Комиссия по оценке участков должна состоять из квалифицирован-ных экспертов, которые могут дать свои заключения по рыночной стоимо-сти и спросу на землю, земельному планированию, архитектуре, финанси-рованию, управлению и т.д. При сборе информации особое внимание должно уделяться данным о размере участков, их доступности, месторас-положении, соседних землях и их использовании, текущей эксплуатации участков, арендных ставках, специфических характеристиках участков, расположенных на них коммунальных предприятиях и другим моментам.

При проведении первичной классификации и оценки земельных участков следует разбить их на четыре категории:

1) свободные, незастроенные участки, которые не используются и не предусмотрены к использованию в будущем;

2) незастроенные участки, которые в настоящее время используются (например, как парки или зоны отдыха) или предусмотрено их использо-вание в будущем;

3) застроенные участки, которые в настоящее время используются какой-либо организацией;

4) застроенные участки, которые в настоящее время используются местной администрацией.

Первоначальную оценку земельных участков следует проводить по каждой категории в отдельности. Наибольшую сложность представляет оценка застроенных участков, предполагающая анализ большего числа факторов, в частности мнения общественности, работников расположен-ных на участке организаций и т.д. По всем категориям участков оценка проводится по следующим факторам: рыночные и экономические условия, размер участка, возможность различного использования земли, специфи-ческие характеристики, региональные и другие ограничения по строитель-ству, издержки по изменению профиля использования участка.

Повторная оценка земельных участков подразумевает получение до-полнительной информации, в частности, на основе посещения участков, интервью с ответственными государственными чиновниками и частными лицами, предварительного изучения наиболее и наименее эффективных способов эксплуатации участков, величины потенциальных доходов и т.д. В результате оценки выявляются группы участков с наиболее высоким, средним и низким потенциалом использования.

Задача второго этапа - создать и ввести в пользование информаци-онную базу для того, чтобы обеспечить и облегчить процесс оценки не-движимости, отбор участков под застройку, анализ обоснованности проек-тов, проведение торгов и контроль над работой подрядчика.

Создание информационной системы должно начинаться с анализа того, какого рода данные и в какой форме необходимы местным властям для эффективного управления недвижимостью. Выявленные потребности в данных должны быть классифицированы. Затем определяется список входных данных и порядок работы с ними. База данных должна постоянно пополняться. Для того, чтобы облегчить пользование информацией, следу-ет выбрать компьютерную программу, наиболее полно отвечающую по-требностям и возможностям пользователей.

ГЛАВА 2. ВТОРАЯ ЗАДАЧА: РЫНОЧНОЕ И ФИНАНСОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА

Поскольку большинство проектов использования земельных участ-ков достаточно объемны и сложны, местные власти, как правило, не про-водят анализа их рыночной и финансовой обоснованности. Между тем та-кой анализ не требует больших затрат времени и денег, а польза от него очень большая: земельный участок используется с наибольшей для мест-ного бюджета и граждан выгодой.

Анализ рыночной обоснованности проекта застройки земельного участка опирается на изучение различных способов его использования: участок, в частности, может использоваться для коммерческих целей, для промышленного производства, под гостиницы и под жилье. Чтобы опре-делить, какой из способов использования наиболее выгоден, анализирует-ся множество экономических факторов, определяющих спрос и предложе-ние в соответствующей области.

При анализе спроса сопоставляются такие параметры, как рост насе-ления, уровень доходов, динамика занятости, соотношение цен, налоговые ставки и процентные ставки по ссудам. При анализе предложения рас-сматриваются нынешний и прогнозируемый уровень предложения, конку-рентная среда, издержки производства. Полученные результаты синтези-руются и дается оценка рыночной обоснованности