Бизнес план Могилевского завода

жилья определено в республике приоритетным направлением развития, которое должно активизировать связанные с ним сферы деятельности. Исходя из этой предпосылки строятся концептуальные поло¬жения жилищной политики Могилевской области и базируются на Нацио¬нальной жилищной программе, одобренной в феврале 1994 года Верховным Советом Республики Беларусь, и Указах Президента республики о дополни¬тельном выделении средств для строительства ЖСК, жилья для молодежи и жителей села.

В очереди на получение жилья в Могилевской области состоит более 100 тыс. семей. Социально не защищенным гражданам (10-15 процентам) жилье должно предоставить государство, которое выступит инвестором за счет бюджетных средств. 85-90 процентов граждан должны приобретать жи¬лье за счет собственных средств. Преобладающая часть (90 %) этой группы граждан не в состоянии приобрести квартиру в силу приближения к порогу нищеты. По расчетам специалистов при сложившейся средней заработной плате средняя семья из 4-х человек может собрать средства для приобрете¬ния стандартной двухкомнатной квартиры общей площадью 52, 5 кв. м в те¬чение более, чем 200 лет. Только 10 % граждан могут купить квартиру с еди¬новременной выплатой средств. Поэтому речь идет об инициировании спро¬са на жилье у среднего слоя населения. Для этих целей разрабатывается и вступает в действие гибкая система вовлечения граждан в жилищное строи¬тельство путем:

- выдачи субсидий тем гражданам, которые уже ведут жилищное строительство (на его завершение);

- льготного кредитования для тех, кто состоит в очереди и имеет боль¬шую необходимость в жилье;

- льготного кредитования молодых семей с возвращением средств в те¬чение 40 лет под 5 % годовых;

- выпуска жилищных облигаций на покупку не целых квартир, а мет¬ража (например, 5 м2 площади);

- использования чеков "Жилье" и "Имущество";

- строительства "мало комнатных квартир";

- залога имеющейся недвижимости в качестве взносов или будущих платежей.

В качестве инвесторов жилищного строительства могут выступать и предприятия в долевом или полном участии покупки квартир для своих ра¬ботников.

3. 2. Конструктивная идея

В настоящее время крупнопанельные дома, возводимые в республике, не отвечают современным градостроительным и социальным требованиям. Они оказались неконкурентоспособными на внутреннем рынке строительной продукции.

Основные недостатки крупнопанельного домостроения:

- конструктивное решение здания ограничивает возможность создания планировки квартиры, отвечающей современным требованиям, не позволяет оперативно изменять набор и соотношение квартир в зависимости от демо¬графических требований;

- материалоемкость, влияющая на технические показатели крупнопа¬нельного жилья. На 1 м2 общей площади расходуется до 0, 85 м3 сборного железобетона. Отсюда большая масса зданий - до двух тонн на 1 м2 общей площади;

- значительная энергоемкость производства сборных железобетонных изделий КПД, что в условиях экономического кризиса существенно увели¬чивает стоимость жилья. Расход тепловой энергии на термообработку 1 м3 изделий составляет в среднем по министерству 0, 37 Гкал;

- низкая звукоизоляция стен, перегородок и перекрытий домов КПД, а также теплозащитные свойства ограждающих конструкций не обеспечивают соответствующие требования по комфортности проживания;

- большая номенклатура сборных изделий.

Учитывая объективные недостатки традиционного КПД и новые эко¬номические условия, назрела острая необходимость внести в массовое пол¬носборное жилищное строительство существенные изменения.

Основные изменения должны затрагивать конструктивную систему жилых домов с целью повышения их конкурентоспособности.

Научно-исследовательский и проектно-технологический институт стройиндустрии (НИПТИС) Минстройархитектуры Республики Беларусь предложил модернизированную конструктивную систему жилых зданий "Новый Дом". Суть состоит в том, что традиционный несущий остов каркаса (внешние и внутренние стены) заменяется на сборные двухэтажные бесконсольные колонны и многопустотные плиты перекрытий. Роль ригелей вы¬полняют монолитные участки перекрытий, размещающиеся в створах ко¬лонн и имеющие высоту, равные высоте плит перекрытий. Наружные стены навесные и могут выполняться из всевозможных видов панелей и мелко- штучных материалов (кирпич, блоки) с необходимым значением термиче¬ского сопротивления. Перегородки выполняются из различных легких мате¬риалов (газосиликат, газопенобетон и др.). Таким образом, внутреннее про¬странство корпуса свободно от несущих панелей внутренних стен, что по¬зволяет выполнить любую планировку квартир. В первых этажах легко раз¬мещаются встроенные помещения различного назначения. Вместо чердач¬ных помещений возможно устройство мансарды. Предлагаемая конструк¬тивная система удовлетворяет современным требованиям, имеет возмож¬ность планировки квартир по желанию заказчика, возможность рациональ¬ного и гибкого использования пространства первых этажей для размещения в них помещений социально-бытового назначения без дополнительного ук¬репления несущих конструкций, оптимальную ресурсоемкость и энергоем¬кость, скорость возведения, экономичность, возможность заменить чердач¬ное строение на мансарды. Учитывая возможность строить жилые дома любой этажности, появляются предпосылки придать массовым застройкам ин¬дивидуальность, эстетичность и комфортность.

Внедрение в строительное производство жилого дома названной конструктивной системы "Новый Дом" является основой проекта предпринимательских намерений Могилевского завода КПД.

Применение конструктивного решения обеспечивает увеличение об¬щей площади базисного 80-квартирного жилого дома серии 90-3 в 1,24 раза:

в традиционном исполнении 220,7 х 10 х 2 = 4414 м2

в модернизированном исполнении - 273, 66 х 10 х 2 = 5473,2 м2

5473,2 : 4414 =1,24 раза,

где 10 - этажность жилого дома;

2 - количество блоков на одном этаже;

220,7 - полезная площадь одного блока серии 90-3;

227,63 - полезная площадь одного блока модернизированной серии 90-3.

В связи с этим сокращается потребность в сборном железобетона на 1 м2 полезной площади в следующих пропорциях:

Таблица 4

Сравнительные данные расхода сборного железобетона на 1 м2 полезной площади

Наружные стены Проемы Лестнично-лифтовой узел Внутренние стены

м3 ж/б % м3 ж/б % м3 ж/б % м3 ж/б %

Блок-секция серии 90-3 (типовая) 0, 473 100 0, 166 100 0, 143 100 0, 2 100

Предлагае¬мый проект "Новый Дом" 0, 381 81 0, 134 81 0, 115 81 0, 05 25

За счет расширения корпуса жилого дома и замены внутренних стено¬вых панелей на колонны сокращается расход железобетона на 1 м2 полезной площади на наружные стены, проемы, лестнично-лифтовой узел на 19 %, внутренние стены – 75 %.

3. 3. Коммерческая идея

Суть коммерческой идеи заключается в активизации спроса населения республики на жилье нового типа с учетом предпринимаемых Правительством мер, в привлечении других инвесторов, заинтересованных в эффективном размещении свободных денежных средств, в обеспечении стабильного роста объемов строительства силами Предприятия за счет выхода на конку¬рентный уровень с предлагаемым проектом "Новый Дом", который имеет ряд привлекательных сторон для покупателей, в том числе стоимость 1 м2, сниженную по сравнению с традиционным вариантом в размерах, пропор¬циональных снижению расхода сборного железобетона на 1 м2 полезной площади. Эти факторы будут способствовать постепенному переходу за пре¬делами 1997 года к рентабельному функционированию предприятия, освое¬нию полного цикла "производство конструкций - строительная продукция", строительству жилых домов собственными силами (или на долевых нача¬лах) на продажу. Внедрение "малых технологий" позволит выпускать продукцию, повышенного спроса для продажи населению и другим юридиче¬ским лицам.

3. 4. Производственная идея

Производственная идея состоит в том, что Предприятие способно ос¬воить в достаточно быстрые сроки без больших капвложений выпуск гото¬вой продукции для нового типа и выйти на рынок подрядных работ не толь¬ко внутри республики, но и за ее предел.

Этот проект позволяет практически полностью использовать производ¬ственные мощности завода по выпуску панелей наружных стен, плоских плит перекрытий, частично панелей внутренних стен для лестничных клеток, элементов лифтов и лестниц, освоенных ранее по серии 90-3. Новым конст¬руктивным элементом является одноэтажная бесконсольная колонна. Пере¬городки выполняются из различных легких материалов (газосиликат, газопенобетон и др.). На модернизацию кассетных установок для формирования колонн и плит наружных стен потребуется капвложений в размере 500 млн. руб.

137 форм бортоснастки, используемых в настоящее время при выпуске перегородок и внутренних стен, не потребуются в случае перехода на проект "Новый Дом" и подлежат списанию. Эта часть активных фондов является полностью изношенной (доля бортоснастки в составе стоимости машин и оборудования составляет 45 %).

В целях снижения энергоемкости производства сборного железобетона намечается приобретение локальной котельной производительностью 2 Гкал в час, работающей на природном газе. Применение этого источника позво¬лит обеспечить потребность в тепле всего Предприятия (на технологические нужды, центральное отопление, подачу горячей воды) при использовании производственной мощности на 20-25 % и выпуске до 30000 м3 железобетона в год.

На приобретение и установку локальной котельной потребуются капи¬тальные вложения в размере 1997 млн.