←предыдущая следующая→
1 2 3 4
Московский Государственный Строительный Университет
Кафедра ОСУН
Курсовая работа на тему:
«Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13»
Москва 2004
Содержание
1. Описание объекта недвижимости 3
2. Анализ рынка коммерческой недвижимости 4
3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования 6
4. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости 8
4.1. Оценка по затратному подходу 8
4.2. Оценка по сравнительному подходу 15
4.3. Оценка по доходному подходу 18
5. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости 24
Список литературы и информационных источников 25
1. Описание объекта недвижимости
Объект оценки расположен в ВАО, р-не «Косино-Ухтомский» в 20 минутах ходьбы от ж/д станции «Косино», находящейся на железной дороге Рязанского направления:
Рис. 1. Местоположение объекта оценки
Рядом с объектом расположены преимущественно здания жилого фонда. Плотность застройки крайне низкая. Низкая запыленность и загазованность окружающего воздуха. Низкие уровни шума и интенсивности движения транспорта по близлежащим автомобильным дорогам.
Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 127 кв.м. Данный объект расположен в 5-ти этажном здании торгового назначения 1970 года постройки на 1-ом этаже. Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - евроремонт. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров.
Право собственности на данный объект принадлежит компании ООО «Киреев и Ко». Никаких иных ограничений на данное право не имеется. На данный момент объект оценки используется в качестве офисного помещения. Адрес расположения объекта: г. Москва, ул. Большая Косинская, д. 13.
2. Анализ рынка нежилой недвижимости
На середину апреля 2004 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных первоклассных торговых помещений в центральной части города составила $1730 за 1 кв.м. в год. Разброс значений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных в центральной части города, составляет от $1150 до $4110 за 1 кв.м. в год.
В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от $190 до $460 за 1 кв.м. Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину апреля 2004 года следующие значения:
$1890-4620 – за 1 кв. м. торговых помещений в центральной части города;
$880-1730 – за 1 кв.м. остальных торговых помещений.
Доля торговых площадей, предлагаемых в аренду, на середину апреля 2004 года составляла:
порядка 1 тыс. кв.м. – для помещений в центральной части города;
около 6 тыс. кв.м. – для помещений в других районах города.
На середину апреля 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв.м. в сутки) были следующие:
для неотапливаемых (в пределах МКАД) - $0,32;
для отапливаемых (в пределах МКАД) - $0,42;
для неотапливаемых (за пределами МКАД) - $0,26;
для отапливаемых (за пределами МКАД) - $0,29;
Стоимость продажи складских комплексов составляет $320-780 за 1 кв.м. в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от месторасположения склада.
Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину апреля 2004 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города имеют следующие значения:
$630 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «А»;
$495 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «В».
Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 11-19%.
Эксплуатационные расходы в офисных центрах класса «А» и «В», как правило, определяются дополнительно и составляют порядка $80-130 за 1 кв.м. в год, включая НДС.
Цены за аренду 1 кв.м. в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС, и, часто, оплату всех коммунальных услуг):
$200-360 – класс «С»;
$190-360 – класс «D»;
Цены сделок по продаже офисных помещений на середину апреля 2004 года следующие:
$2210-3750 за 1 кв.м. – за офисы класса «А» и «В»;
$850-1680 за 1 кв.м. – за остальные помещения.
Соотношение участников рынка, покупающих офисы класса «А» и «В» и их арендующие существенно не изменилось и составляет примерно «один к трем».
Спрос
до 100 кв.м. – 30%.
100-150 кв.м. – 30%.
150-300 кв.м. – 21%.
свыше 300 кв.м. – 19%.
Предложение
до 100 кв.м. – 22%.
100-150 кв.м. – 38%.
150-300 кв.м. – 20%.
свыше 300 кв.м. – 20%.
Структура спроса и предложения на рынке нежилых помещений выглядит следующим образом:
Спрос
офисы – 33%;
магазины – 42%;
склады – 14%;
прочие – 11%.
Предложение
офисы – 69%;
магазины – 9%;
склады – 5%;
прочие – 17%.
3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую стоимость объекта на текущий момент. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида определяемой стоимости.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования осуществляется в два этапа:
• на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;
• на втором – лучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.
Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности.
Физическая возможность. Рельеф участка ровный, в целом спокойный. На данном участке имеются инженерные коммуникации. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки. Допустимость с правовой точки зрения. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Рассматриваемый земельный участок находится на праве аренды (49 лет) у ООО «Киреев и Ко». Финансовая целесообразность. Наиболее целесообразным при данном местоположении представляется строительство зданий жилого и торгового назначений. Максимальная продуктивность. Исходя из настоящего местоположения, максимальный доход при использовании земельного участка будет обеспечен при использовании данного земельного участка для эксплуатации зданий торгового и жилого назначений.
Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это использование под застройку зданиями жилого и торгового назначений.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися на нем зданиями и строениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.
Физически возможный вариант использования. Как следует из характеристик зданий, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование здание в качестве торгового. Законодательно разрешенное использование. Никаких ограничений на использование данного здания на собственника не наложено. Финансово целесообразное использование. Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Рассматриваемый земельный участок с существующим зданием позволяет получать устойчивый доход при сдаче в аренду.
←предыдущая следующая→
1 2 3 4
|
|